25.10.2010

О Рублевке... Дома и люди...

Погода дивная сегодня была...

Настоящая золотая осень -солнце, чистейшее синее небо и разноцветье умопомрачительное...

Чудесный день для съездить за город и взять в работу какой-нибудь домик.

Вот я и двинула на Рублевку, пришла заявка на сайт, тянула аж неделю -непогодь, а очень хотелось красивых фотографий и хорошего настроения. Получилось!

21.10.2010

Эталонное качество строительства! Монументальный коттедж с московской пропиской.

Немало я видела домов, в частности совершенно потрясающие дворцы на Рублево-Успенском шоссе, но этот абсолютно выходит за рамки мной виденного и общепризнанного. Не стану здесь рассуждать -лучше ли, хуже ли...  Он просто особенный!

 

18.10.2010

Старая Москва. Третьяковская, Новокузнецкая, Ордынка.

Я так любила старую Москву... Чистые пруды, Фрунзенская, Замоскворечье... Да, конечно, понимаю, время неумолимо течет вперед и нельзя хвататься за прошлое...

18.11.2009

Коттеджный поселок  "Сосновый Бор", Маслово, Николина Гора

Новое предложение по Рублево-Успенскому ш., 24 км от МКАД: коттедж 400 кв.м. на лесном участке 30 соток в одном из самых экологически чистых и эксклюзивных районов подмосковья, вблизи Николиной Горы. Коттеджный поселок «Сосновый Бор» премиум класса, утопающий в зелени реликтового соснового бора, непосредственно прилегающий к территории пансионата «Маслово», входящего в систему лeчeбнo-oздopoвитeльных кoмплeкcов Упpaвлeния дeлaми пpeзидeнтa РФ.

16.11.2009

Коттедж на Ленинградском шоссе. Озеро  Круглое.
Великолепное соотношение цены и качества.

Удивительный дом! Замечательный! Люблю! Так люблю, что продавать не хочу! Прихожу показать, уходить не хочется. Сижу, одну чашечку кофе, вторую чашечку кофе...Даже неловко злоупотреблять гостеприимством. А с кошкой поздороваться надо? Надо. А с собакой поиграть надо? Надо.

 

26.06.2009

Пир во время чумы или что наболело у риэлтора...

Как говорится, наболело… Живой и очень характерный пример: Выставляется на продажу дом, продажа не срочная, а супер срочная!

17.04.2009

Хроника агентства недвижимости: безликие...

Вот что у меня вызывает отторжение в риэлторах, так это вялость и отсутствие индивидуальности в работнике. Есть мнение, что агентство недвижимости насаждает в своих рядах некие общепринятые правила поведения для ведения бизнеса. Понятно, что делает оно сие не от хорошей жизни, а в целях создания идеальных «боевых роботов», которые должны добротно окучивать народ, если тот вдруг страстно возжелает продать или купить квартиру в Москве.

Я - Частный риэлтор

 

Вы, наверное, замечали, как много статей в интернете, и не только, нацелены на избиение частных риэлторов. Что ни день, так новая статья на тему угрожающих последствий работы с частниками. Картинки рисуются одна мрачней другой.

Частных риэлторов сплошь и рядом называют черными, эдакая незаметно-ненавязчивая подмена понятий, ненароком так… Но мы уже не в начале 90-х живем, где царил беспредел черных маклеров, условия и требования к работе давно поменялись…

Безусловно, встречаются еще черные маклеры и недобросовестные риэлторы, и не стоит терять бдительность, однако, не так все страшно, как нам пытаются представить…

Любой здравомыслящий человек понимает, что коммерческая деятельность направлена, в первую очередь, на получение прибыли за оказанные услуги, на то она и коммерческая. И, уж коли лучшие умы крупнейших агентств недвижимости (кто мы для них? - мальки рядом с гигантскими касатками) озаботились проблемой частных маклеров настолько, что готовы отвлекаться от своей профессиональной деятельности и тратить свое драгоценное время на заказ статей, и далее тратить деньги на их размещение, напрашивается вывод, что армия частных маклеров растет и крепнет настолько, что уже является существенной конкурентной силой, на которую приходится обращать внимание и бороться с нами всеми возможными способами. А в конкурентной борьбе, как известно, разные способы применяются, встречается и откровенная клевета, и подмена понятий, и страшные придуманные истории…

По некоторым экспертным оценкам авторитетных лиц, количество сделок, проведенных частными маклерами, достигает 60% от общего числа. Исходя из собственного скромного опыта, эта цифра чуть ниже и колеблется от 40 до 50% от всех сделок, в зависимости от вида недвижимости, что, согласитесь, тоже немало.

В этой статье я хочу прокомментировать основные аргументы представителей агентств недвижимости и озвучить своё видение работы с частным риэлтором.

Услуги частного маклера дешевле услуг риэлтерской фирмы.

Да, это действительно так. Частный риэлтор не платит арендную плату за офис, дома есть всё необходимое для работы: компьютер, принтер, факс, сканер, копировальная техника, регулярно обновляемая риэлторская база, телефон, интернет. Частному маклеру не надо держать на окладе юриста, бухгалтера, охранника, секретаря, уборщицу, курьера, как минимум. Гораздо выгоднее и дешевле привлекать требуемых специалистов только тогда, когда это действительно необходимо, оплачивая их услуги по факту выполненной работы. Оплачивать же полный рабочий день перечисленных специалистов, вне зависимости от их востребованности в настоящий момент, гораздо дороже. В окружении опытного риэлтора таких специалистов множество, причем, на выбор, в зависимости от ситуации привлекается тот или иной, тогда как в АН все сотрудники завязаны лишь на штатных сотрудников, а они –живые люди, в каких-то вопросах – сильны, в каких-то -откровенно «плавают» а, бывает, работу и вовсе не вытягивают.

Озвученное - лишь только часть статей экономии, на самом деле их гораздо больше, но мне не хочется сейчас углубляться во все тонкости ценообразования, указываю лишь основные моменты. Однако надо понимать, что дешевле – не означает даром. Если Вам повстречался риэлтор, объявивший за свою работу сущие копейки, по сравнению со стоимостью работы агентства средней руки, надо бы серьезно задуматься о профессиональной пригодности такого маклера и его понимании всего объема предстоящих работ.

Жестко демпингуют либо неопытные, голодные новички, либо случайные люди, слабо представляющие процесс, но жаждущие заработать хоть какую-то копейку в мутной воде во что бы то ни стало, либо мошенники и действительно черные маклеры, закинувшие сети на поиск необразованных, жадных или слишком самонадеянных, коих в нашей стране ой, как еще немало.

Частный риэлтор не несет никакой ответственности.

Несколько слов о себе. Зарегистрирована как ИП (Индивидуальный предприниматель), где в перечне видов деятельности указана риэлторская деятельность, рекламная деятельность, оказание консультационных услуг и многое, многое другое. Согласно статьи 23 ГК РФ, любой гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Все абсолютно законно, о чем сознательно умалчивают ярые противники частных риэлтеров.

Мало кто интересуется, обращаясь в агентство недвижимости, каким образом зарегистрирована та или иная фирма. Вы, возможно, сильно удивитесь, выяснив, что огромное количество фирм аналогичным же образом являются такими же ИП (индивидуальный предприниматель), так в чем между нами разница? В том, что один предприниматель решил снимать офис и позиционировать себя, как фирма, а другому это не нужно, статус частника вполне устраивает, что позволяет минимизировать расходы и работать за меньшие деньги, сохраняя, таким образом, конкурентоспособность…

Громко заявляя о незаконности деятельности частных маклеров, почему-то оставляют этот факт случайно незамеченным. Так что перед государством и законом мы в абсолютно равных условиях. Мало того, согласно статьи 24 ГК РФ, гражданин – частный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, тогда как агентства, зарегистрированные, как общества с ограниченной ответственностью (ООО), несут ответственность лишь в размере уставного  капитала, а это может быть всего лишь 10000 рублей.

Смешно, не правда ли, при средней стоимости однокомнатной квартиры в Москве в 5 миллионов рублей, отвечать уставным капиталом в 10000 рублей. Почувствуйте разницу в денежном выражении ответственности.

Частный риэлтор не имеет соответствующей квалификации.

О! Это моя любимая тема, самый слабый аргумент АН. В рядах агентств часто попадаются непрофессиональные люди, не обладающие опытом и знаниями – стажеры. Будут ли они работать в этой сфере в дальшейшем – еще большой вопрос, они еще только учатся, но Вам об этом, естественно, никто никогда не расскажет. Перед Вами может появиться новичок, не способный принимать быстрые, верные решения, не готовый взять на себя какую-либо ответственность. Легко затеряться в многочисленных рядах крупного агентства, спрятаться за спину то менеджера, то юриста, то иного сотрудника. Вот и перекидывают многострадального клиента от одного к другому, как мячик. На любой вопрос – замешательство и необходимость проконсультироваться с вышестоящим начальством. Мало того, что это раздражает и занимает массу времени, бывает, что от быстроты принятия решения зависит судьба всей сделки.

А много ли сотрудников АН оформлены на работу официально? А какова кадровая политика АН, вы знаете? В один прекрасный момент подобный случайный сотрудник, не оформленный на работу официально, приехавший в Москву на быстрые заработки никому неизвестно откуда и снимающий где-то квартиру, а где и начальник не знает, исчезнет…и что делать дальше? С кого спросить? АН от него может быстренько откреститься, следов не найдете… не раз такую картину наблюдала… 

Мне, как частному риэлтеру, так не спрятаться, не за кого, некуда, я здесь живу, в одной и той же квартире уже более 20 лет, тут вся моя родня, тут я выросла, получила образование, родила и вырастила сына, похоронила родителей… Да и не требуется скрываться, персональная ответственность жестко дисциплинирует, нареканий нет, работа по рекомендациям довольных клиентов, иначе кушать будет не на что…

У частного маклера на любой вопрос должен быть немедленный ответ, в любое время суток, один на один с клиентом. Частником, априори, способен работать только сильный, опытный, уверенный в своих силах профессионал, с необходимыми связями, способный провести любые переговоры, решить любые вопросы, принять решение, взять ответственность на себя. Стенки за спиной нет. Никого.

Так что если уж говорить о квалификации, то частные риэлторы однозначно более подготовлены, жизнь заставляет не расслабляться ни на минуту. Откройте любую газету, она пестрит объявлениями о наборе стажеров в агентства недвижимости. Случайные люди, серьезная текучка кадров, вот основные проблемы традиционных агентств недвижимости.

Один человек не может предоставить тот комплекс услуг, который предоставляет вся компания в целом.

Пустые слова. Давайте проанализируем все этапы сделки под ключ, например, при продаже квартиры, предположив, что и частный маклер и сотрудник АН – профессионалы.

1. Оценка квартиры. Оценку делает конкретный риэлтор, исходя из собственного опыта и знаний, вывеска фирмы никакого значения не имеет, значение имеет только текущее состояние рынка недвижимости и опыт конкретного риэлтора. Мало того, мне неоднократно приходилось сталкиваться с ситуацией, когда именно фирма, давя своим авторитетом и громким именем, существенно занижала стоимость квартиры, чтобы получить максимальную прибыль от продажи квартиры и иметь 100%-ю гарантию оплаты своего большого комиссионного вознаграждения.

Запросы частного риэлтора скромней, и, честно скажу, за годы работы частным образом, мне ни разу не пришла в голову мысль о том, что мне не оплатят мои услуги, а поэтому у меня нет необходимости занижать стоимость квартиры, наоборот, я пытаюсь её завысить, ведь если мой клиент останется доволен, он обязательно порекомендует меня своему другу. В этом смысле, жизнь моя стала спокойна и безмятежна. Возможность получить для клиента максимальную выгоду при абсолютно адекватном, на фоне АН, комиссионном вознаграждении, дает мне непоколебимую уверенность в том, что моя работа будет оплачена безоговорочно и сполна.

2. Организация рекламы. Текст рекламы всегда пишет риэлтор, частный ли, сотрудник фирмы ли. Перечень СМИ, интернет сайтов, баз данных, где размещается реклама, одинаков как для сотрудников агентств, так и для частных риэлторов и определяется востребованностью и раскрученностью источников информации и не более того, дорога в СМИ открыта любому, только плати. А далее сравнение идет не в пользу сотрудников агентств. Сотруднику АН надо просить о размещении рекламы своего менеджера и при этом серьезно аргументировать необходимость активной рекламы. Когда я работала на фирме, реклама одной квартиры в газете «Из рук в руки» 3 раза в неделю считалась супер активной, это, можно сказать, руководство оказало мне уважение, разрешая столь интенсивную рекламу. На большее агенту средней фирмы надеяться не приходилось. Экономия на всем, оно и понятно, слишком велики накладные расходы на содержание фирмы.

Любое АН имеет лимит средств на рекламу и, скорей, истратит деньги на раскрутку своего имени, нежели на рекламу какой-то там квартиры, а решение выдать средства на рекламу или нет, в большинстве случаев, принимается людьми, напрямую не зависящими от количества сделок, а работающие за оклад, им аргументировать бесполезно. Частному риэлтору ни у кого ничего просить не надо, он сам себе хозяин, да и свободных средств для рекламы объектов недвижимости гораздо больше, аренды офиса нет, штатных сотрудников нет, стало быть, все свободные средства – в рекламирование квартир, для скорейшего получения результата.


3. Переговоры, подписание договоров. Искусство проведения переговоров зависит исключительно от опыта и личных характеристик встречающихся агентов. Неужели Вы думаете, что весь тот штат юристов и менеджеров фирмы выезжает на каждые рядовые переговоры? Ничего подобного, все переговоры проводит все тот же агент. И тут, либо ты способен аргументировано отстаивать свою точку зрения и защищать интересы своего клиента, либо – нет.  Если же на переговоры появился агент с помощниками, вывод всегда напрашивается один – передо мной человек, не уверенный в своих силах, нуждающийся в чужой помощи – новичок.

Опытный маклер не нуждается в многочисленных помощниках.

Теперь о самом договоре. Сравнение идет, опять же, не в пользу сотрудника АН. Через мои руки прошло огромное количество договоров разных фирм. Есть одна существенная черта, присущая всем этим договорам: все они нацелены в первую очередь на соблюдение интересов фирмы, а уж только во вторую – интересов своего клиента. С точки зрения руководителя фирмы – все правильно, своя рубашка ближе к телу. Мне тут же возразят, мол, частный маклер тоже не ангел и о хлебе насущном думает. Да, конечно, да только у частника степеней свободы в разы больше, частному риэлтору нет необходимости оглядываться на десяток начальников за спиной, частник легко пойдет на компромисс, уступки, и порой за счет своих интересов, лишь бы дело делалось, что не дозволено сотруднику агентства ни при каких обстоятельствах.

Работа в недвижимости настолько непредсказуема и многопланова, что ни один стандартный договор не сможет учесть все возможные жизненные ситуации. Попробуйте существенно изменить предлагаемый фирмой договор, велика вероятность, что фирма наотрез откажется что-либо исправлять, потому что, либо затрагиваются интересы фирмы, либо фирма, в качестве третьего лица, не имеет необходимых прав.

В случае же, когда сделку сопровождает частный маклер, Покупатель и Продавец общаются непосредственно друг с другом на любом этапе сделки и любые договоры заключаются напрямую между Покупателем и Продавцом, между ними не стоит третьего лица и никаких интересов третьих лиц тут быть не может. Сами понимаете, что подобный договор гораздо легче и быстрей согласовать в интересах обоих сторон.


4. Техническая подготовка сделки, юридическая проверка квартиры. Сбор  и подготовка документов для всех одинакова, не требует специальных знаний, неведомых опытному частному маклеру. Юридическая проверка квартиры – самое таинственное действо, на которое любят делать акцент фирмы, мол, частный риэлтер не справится. Если в двух словах, то юридическая проверка предполагает сначала сбор важных документов, а потом их профессиональный анализ.

Смею утверждать, что не существует таких источников информации, которыми могли бы пользоваться фирмы, но ни при каких обстоятельствах не были бы доступны частным риэлторам. Везде работают живые люди, с которыми либо есть деловые контакты и партнерские отношения, либо их нет, это, кстати, многих фирм касается, в той же степени. Сами понимаете, деньги решают все, и людям, располагающим некоей важной информацией не важно, представитель фирмы сделал заказ на информацию или ИП. Обратился, заплатил, получил необходимое. Все.

Частный риэлтор с многолетним опытом, где все построено на личном контакте, добрых человеческих отношениях, имеет, подчас, гораздо больше возможностей и связей, нежели какая-либо фирма.


5. Проведение сделки. Банки, ячейки, договоры, регистрация. И тут мы в абсолютно равных правах, ни у кого никаких преимуществ нет. Банки одинаково обслуживают как юридические, так и физические лица, нотариусы не видят разницы, пришел к ним сотрудник фирмы или частное лицо, фирмы, организующие регистрацию перехода прав собственности, никогда в жизни не спросят, откуда ты пришел, из известной фирмы или с улицы, лишь бы разговор шел на профессиональном языке. Деньги заплатил, услугу заказал – будет сделано. 

Проверить действия частного маклера и получить стопроцентную гарантию прозрачности сделки проблематично. Им легко приплюсовать еще что-то для себя. Так что в итоге посредничество частного маклера обходится потребителю как минимум не дешевле, чем услуги агентства недвижимости. Например, у них весьма распространен такой прием, как использование скрытой дельты, когда клиент не знает истинную цену сделки. 

Смешно слышать подобный аргумент. Стандартная схема работы с АН. Пришел собственник квартиры, или Покупатель, заключил договор, оставил документы -эксклюзив. Будущих участников в следующий раз он увидит только на сделке, мол, мы бережем Вашу нервную систему. Аванс принимает или вносит АН - уполномочен клиентом, но при этом  фирмы частенько отказываются показать тот самый уполномочивающий договор – конфиденциальная информация. Удобная формулировка, обескураживает, но заставляет сильно сомневаться в правдивости слов. Решение о цене в рекламе принимает АН, на вопросы, отчего, вдруг, настолько дороже в рекламе, чем оговорили ранее, ответ, что в цену заложен торг, однако все торги проводит агентство, как бы точно узнать, чем торги закончились? Вы понимаете, к чему я веду? Красивый внешне, сервис, дабы ни один волосок с головы клиента не упал. Задам вопрос клиенту: «А если он захочет присутствовать лично в эти ключевые для будущей сделки моменты, вдруг блажь у него такая? Или хочется все держать под контролем?». Как бы не так, только процентов 5-10 небольших АН семейного типа, вероятно, предоставят ему такую возможность, подавляющее же большинство АН найдут какую угодно причину -отговорку, чтобы этого не произошло, улавливаете?

Хотите попробовать? Да-да, вот тут-то и появляется роскошная возможность заработать скрытую комиссию. Упаси, Боже, обвинять кого-либо конкретно, не пойман – не вор, я здесь всего лишь о потенциальных возможностях некоторых недобросовестных АН толкую, а сделают они это или нет, мне неведомо... Так что, кто бы говорил…

Как работает частный риэлтор?

Хотите внести аванс? Милости просим в квартиру Продавца. Договор строго между участниками сделки, все цифры обсуждаются только в присутствии всех сторон сделки, и где тут непрозрачность отношений? Тут и проверять-то ничего не надо, как договорились, так и сделали, а частный риэлтор рядом стоит, профессиональные советы дает, юридические тонкости разъясняет…и только. Как тут можно что-то спрятать? Каким образом?

Так что утверждения о непрозрачности и невозможности проверить – от лукавого, лишь бы что сказать, вдруг на слово поверят. А всем, кто стремится контролировать процесс продажи и покупки полностью, очень рекомендую – не теряйте время, сразу обращайтесь к частному маклеру, быстрей дело сделаете, возможно, чуть больше беспокойства, если, конечно,  сами этого захотите, зато сомнений никаких, все на Ваших глазах. 

Если человек трудился в крупном известном агентстве и потом ушел оттуда — значит, есть какие-то проблемы. Может быть уровень профессионализма был недостаточно высоким. Или человек оказался непорядочным. В 90% случаев люди уходят потому, что компания ловит их на левых сделках. 

Конечно же, бывает и так…всякое в жизни бывает… Но почему, справедливости ради, не упомянуть о тех риэлторах, кто просто профессионально перерос АН? В любой профессии встречаются люди творческие, самодостаточные, независимые. Им тесно следовать жестким правилам фирмы, они способны все сделать самостоятельно и не нуждаются в чужой поддержке, защите, равно, как и контроле, ну, какой может быть контроль, когда организация сделки частенько - больше психология человеческих отношений, чем техника исполнения? А, например, создавать свою фирму и заниматься руководством нет желания? Развелось этих фирм – в глазах рябит, все, кому не лень, с амбициями… Пара сделок за спиной, а все туда же, в начальники… Почему об этом помалкивают ярые противники частных маклеров?

Специфика нашей профессии такова, что сложные, скандальные и неуживчивые люди в нашей профессии не приживаются, однозначно. А по поводу левых сделок… да, бывает, выгоняют таких нерадивых агентов. Левая сделка - это воровство, по моему глубокому убеждению, однако, я уверена, что, человек, способный к самостоятельной работе, творческий и независимый, не станет левачить, он просто уйдет на вольные хлеба, дабы спать спокойно и иметь возможность прямо в глаза коллег смотреть. А мелкий воришка пристроится, как рыба-прилипала, в другом агентстве, до следующего увольнения.

Так что, уж извините, но вероятность встретить такого в рядах крупного агентства, авось затеряется, гораздо выше, чем среди частных риэлторов. Немало фирм, где в руководстве некомпетентные руководители, где процветает самодурство, невероятная жадность, глупость, где фирму держит случайный в нашей профессии человек, далекий от нужд рядового агента, а уж тем более клиента, деньги давай, деньги любой ценой…

Так что ставить клеймо неудачника, склочника и вора на всех частных маклеров я бы не советовала, слишком не соответствует реальности… Давайте уважать друг друга и плодотворно, во взаимоуважении сотрудничать!

Успехов Вам и удачи!

При частичном или полном копировании ссылка на сайт www.elreal.ru обязательна.